От чего зависит уровень ипотечной ставки?

Данные агентств недвижимости говорят о том, что цена квадратного метра жилья стабилизировалась. Некоторые регионы показывают даже ее снижение. Для жилья определенного сегмента рынка это происходит и в столице. Отсутствие роста спроса на жилье должно привести к изменениям в процентной ставке, предлагаемой банками для получения ипотечного кредита.

Процентная ставка банка складывается из нескольких составляющих. Прежде всего, это ставка привлечения заемных средств. К ней добавляется маржа банка, надбавки, учитывающие риски банка, и затраты на выдачу кредита.

Высокий размер  ипотечных ставок в России эксперты объясняют несколькими причинами. Так, Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования «Номос-Банка» поясняет нынешний уровень кредитной ставки следующими причинами.

В России стоимость привлеченных банком средств, за счет которых он планирует выдавать ипотечный кредит, намного выше, чем в других странах. Недоступность дешевых денег является главной причиной сохранения высоких ипотечных ставок. Ситуация может измениться, когда банк сможет привлекать средства пенсионного фонда или иные «длинные» и «дешевые» деньги.

В стране существует проблема с секьютеризацией ипотечного кредита. Этот институт находится на первоначальной ступени развития. Если в США доход от сделок по секьютеризации составляет до 80% ВВП, в странах Евросоюза – до 40%, то в России он составляет всего лишь 1%. Развитие этого направления имеет большие перспективы и значительно повлияет на уровень ипотечной ставки в стране.

Большой размер рисков, закладываемых банками в ставку процента, говорит о необходимости создания в России механизмов страхования рисков. Развитие эффективных механизмов страхования приведет к снижению размера надбавки в ставке по кредиту.

Сергей Столбунов подчеркивает и слабое развитие фондового рынка в стране, и высокий уровень операционных расходов банков на обслуживание ипотечного кредитования.

Начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банка» Роман Слободян считает определяющим фактором для размера процента по ипотеке уровень инфляции в стране. За последний период эксперты рынка приходят к мнению о снижении инфляционного давления в стране. Так, специалисты BofA Merrill Lynch прогнозируют снижение инфляции до 6%. А эксперты американского банка Morgan Stanley, основываясь на падении инфляции в июле на 0,4-0,5 п.п. и хорошие виды на урожай, прогнозируют снижение инфляционного давления до 5-6%. По их мнению это может произойти уже в сентябре. Специалисты рынка ожидают, что снижение уровня инфляции позволит Центробанку уменьшить ставку рефинансирования. А это в свою очередь приведет к изменению ипотечных ставок.

Однако Сергей Столбунов из «Номос-Банка» не так оптимистичен. Он считает, что ставка рефинансирования почти не играет роли в механизмах ценообразования рынка. К тому же есть опасность того, что снижение ставки Центробанка может привести к росту инфляции и оттоку капитала.

По мнению Романа Слободяна, в ближайшее время существенных изменений в уровне ставки ипотечного кредитования не произойдет. Средняя ставка будет находится в пределах 12,5%. Самые оптимистичные прогнозы предрекают снижение ставки ипотечного кредитования к концу года на 1-2%.