Преимущества и недостатки ломбардной ипотеки

При обращении за ипотечным кредитом заемщик имеет выбор, что поставить в залог: вновь приобретаемое жилье или уже имеющуюся недвижимость, конечно, если она есть.

Когда в залог выставляют имеющуюся квартиру, такую ипотеку называют ломбардной. Некоторые банки при таком залоге предлагают меньшие процентные ставки. По словам начальника управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка Ирины Ступаевой, такое преимущество постепенно исчезает, так как банки сокращают разрыв в процентных ставках. Если заем оформляется для квартиры первичного рынка, у клиента есть преимущество в том, что залог имеющегося жилья позволяет выбирать квартиру в любом объекте, в независимости от того, аккредитован ли он в данном банке. В противном случае, клиент может выбирать только из новостроек, аккредитованных в банке. Для того, кто ставит в залог существующую квартиру, есть выгодный вариант кредитования по программе АИЖК «Переезд». Он позволяет заемщику продавать старую квартиру в течение 2-х лет. Участвовать в этой программе можно через региональных представителей АИЖК. Главным преимуществом такого кредитования является отсутствие первоначального взноса.

Однако не всякое старое жилье может быть принято банком в качестве залога. Не соглашаются банки закладывать квартиры в домах старой постройки, которые старше 50 лет, в хрущевках, которые участвуют в программе реновации, или в домах исторического центра. Проблемной может быть ситуация с квартирой в здании с высокой степенью износа, с деревянными перекрытиями. Не соглашаются банки с залогом квартиры с перепланировкой.

Для заемщика может быть выходом обращение в несколько банков сразу, так как у них могут быть разные требования к предмету залога. Руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова говорит о том, что ее ипотечное агентство обращается по просьбе клиента как минимум в три банка.

При оформлении ломбардного кредита заемщику не стоит рассчитывать на получение суммы, равной стоимости залоговой квартиры. Обычно банки дают до 70% оценочной стоимости залога. По словам начальник управления ипотечного кредитования Банка «Открытие» Сергея Столбунова и директора департамента розничных продаж Промсвязьбанка Марины Спиридоновой, их банки предоставляют ипотечный кредит в размере не более 80% стоимости жилья.

Ипотека с залогом имеющегося жилья выдается при жестком условии – полученные средства должны быть использованы именно на приобретение жилого объекта, и клиент должен подтвердить это банку документально. В противном случае заемщик будет наказан повышением процентной ставки, так как такой кредит банк признает нецелевым.

Недостатком ломбардной ипотеки клиенты считают высокие расходы на страхование. Если при получении ипотеки под залог приобретаемого жилья заемщик должен страховать жизнь и здоровье, то при оформлении ипотеки под залог имеющейся квартиры банк требует страховать, кроме того, недвижимое имущество и титул, потерю права собственности. Некоторые заемщики пытаются отказаться от пакетного страхования, но это приводит к росту процентной ставки.