В середине осени ипотечный рынок ждут испытания

Эдуард Семенов, экономический эксперт из компании БКС Премьер, считает, что в России сложились условия для повышения ставок по ипотеке. На то, насколько быстро они вырастут, влияет ситуация в экономике. По мнению Семенова, экономические проблемы и политическая ситуация совместно могут существенно повлиять на стабильность ипотечного рынка в России.

До сих пор банки держали условия и ставки ипотечного кредитования на прежнем уровне. Они искали новые возможности фондирования. Некоторые из них даже снижают ставки. Так, Банк Москвы во второй половине июля уменьшил ставки для ипотечных кредитов. Прочие банки, повышая ставки, пытаются удержать заемщиков меньшими требованиями при рассмотрении заявки на кредит. Одним из способов компенсации роста ипотечной ставки является снижение первоначального взноса. Однако предлагая клиентам первоначальный взнос в размере 10 или 20% взамен 60%, банки значительно повышают кредитные риски.

Эдуард Семенов уверен, что объемы новостроек и число продаж жилья растут такими быстрыми темпами, которые не подкреплены состоянием банковского сектора, а также не соответствуют уровню платежеспособности граждан. Такая ситуация грозит банкротством ипотечных компаний и потерей жилья многими ипотечными заемщиками. Рост «ипотечного пузыря» напоминает предкризисную ситуацию в США.

Проблема дольщиков, оставшихся без жилья в новостройках, в стране до сих пор не решена. Вся ее тяжесть переложена на региональные власти. Возможно, что и проблема с необеспеченным ростом ипотечного кредитования будет дана на откуп в регионы. Не секрет, что таких возможностей у них нет, регионы во многом зависимы от средств федерального бюджета. Поэтому конфликты заемщиков, банков и застройщиков вряд ли найдут свое решение на региональном уровне.

Банки, оказавшись перед проблемой повышения ставок, не решатся брать на себя новые риски. Искусственное сдерживание ставок грозит им разорением. Власти не имеют возможностей воздействовать на коммерческие банки. Только предложив им новые финансовые инструменты, создав новые субъекты финансового рынка, Центробанк сможет сформировать условия для сдерживания роста ставок.

Э. Семенов считает, что одной из мер, стабилизирующих ипотечный рынок, станет реструктуризация долга. Для проблемных заемщиков возможно увеличить срок погашения ипотеки, что решит вопрос неплатежей. Особой опасности для рынка ипотеки в текущем году нет. Это связано с большими объемами ипотечных кредитов, выданных через АИЖК, которое поддерживается государственными средствами. Опасность для рынка появится в середине осени. Российским банкам не удастся получить кредиты за рубежом, что еще более увеличит дефицит финансовых ресурсов в стране и снизит ликвидность банковской системы. Недостаток финансовых средств подкрепило решение властей об изъятии пенсионных накоплений из оборота. Основным источником средств для банков станут депозиты, поэтому можно ожидать роста депозитных ставок. Упадет и платежеспособность заемщиков в связи со снижением темпов развития экономики, ростом безработицы и замораживанием зарплат.

Совокупность нескольких факторов, которые окажут дестабилизирующее влияние на рынок, может стать причиной кризисных явлений в экономике страны и, в том числе, в ипотечном кредитовании.